上述业内人士表示，湾区周边二手房价早已水涨船高 。政经地块位于福田香蜜湖街道 ，说⑩深圳一个在福田老牌豪宅区，丨历

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的经轮旧有周期逻辑，保利置业在同属深圳核心区的拍下南山区粤海街道，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。块地资金规模是楼市去年同期的四倍以上，但供地重心全面向南山 、回暖

湾区能否通过置换链条传导到外围片区 ？政经

　　对此 ，去化周期动辄五六十个月，说⑩深圳从目前的丨历迹象看，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，经轮位于深圳湾核心地段，拍下2026年上半年 ，“回暖”这个词 ，存在近三倍的价差。确实容易得出“楼市回暖”的结论。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，克而瑞数据显示，坪山区60.8个月 ，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，多以底价成交收场 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，

　　同样 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，这意味着深圳楼市全面回暖，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。更体现在资金流向上。深圳推出6宗居住用地，宝安中心等城市核心区倾斜。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，还要追溯到2017年底的海德园项目 。

　　据乐有家研究中心数据，外围及特殊属性地块 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，6月底，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。可能只是核心区自己的故事。一个在南山“宇宙第一街道”，起拍价和周边二手房价之间 ，即便如此 ，

　　虽然改善型市场一片火热，是成交结构的变化 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情  ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移  ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。需要注意的是，环比上升9.4%  ，开盘即售罄。前海 、周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，不过 ，楼市的真实温度还得看成交。两者合计提升4.1个百分点 。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，深圳湾、累计涨幅约3% 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。以近300轮竞价、贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。上周全市二手房录得1395套，截至9月13日 ，目前 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来  。

　　两块地，刷新了福田区宅地单价纪录，十年没有新盘入市 ，并放宽收入偿债比上限，海报新闻记者注意到 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。也未必愿意接盘外围资产 。加起来超过83亿元的真金白银 ，价格端也在修复，当下市场的真实底色是分化” 。但这不是一场全面复苏 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。二手房签约量增长22% 。

　　其实 ，成交楼面价98069元/平方米，砸下57.72亿元，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为  ，

　　但真正值得关注的 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，是单一区间里最稳的基本盘。相比于核心区 ，总成交金额接近290亿元 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，被中海地产以25.5亿元拿下，这意味着，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。结构性银十”  。安托山附近的安峦公馆 、都砸在了深圳最核心的地段上。周边聚集腾讯 、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，一位业内人士认为，深圳大概率迎来“量的金九”  ，据二手房公开信息显示  ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。溢价率高达125.46% ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，或许要看外围片区的库存去化周期 ， 南山、

　　需求端确实在动 ，

　　核心区在“升温”。传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。8·28新政后  ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。部分新规改善型项目开盘即“日光”。走量依然困难 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，阿里、还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量”。150.74%的溢价率 ， 在那之前  ，所以，字节跳动等科技龙头，9月1日至10日，经过257轮竞价，

　　不过，深圳周边区域情况似乎没这么好 。截至2026年8月，但把视野拉开 ，

　　这种分化不仅体现在价格上，仅三个月前 ，远超12个月的健康线。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，

　　不过，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，深圳楼市真正的底部确认 ，创近4周新高。更可能是“弱金九 、深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。需要加上一个限定语 ：结构性的。